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La construcción podría tener en 2012 de nueva cuenta un mejor desempeño que el resto de la economía

La recuperación del sector inició en 2011, con un crecimiento estimado de 3.8% vs. 3.3% del PIB nacional, impulsado tanto por la edificación privada como por la obra pública.

  • En 2012, la industria de la construcción podría tener, por segundo año consecutivo, un mejor desempeño que la economía en su conjunto. La culminación de obra pública asociada al proceso electoral, y el aumento en el apoyo a programas de subsidio a vivienda serán factores clave

  • El mercado hipotecario enfrentará fuerzas encontradas (otra vez) entre oferta y demanda; la primera impulsada por los subsidios y la segunda resintiendo el impacto de un menor crecimiento

  • Los "no afiliados" incrementan el potencial del crédito hipotecario, aunque debe analizarse con cuidado para atenderlos adecuadamente y evitar falsas expectativas

  • Los bancos de tierra han ayudado en diversos países a solucionar problemas del entorno urbano similares a los que se tienen en México, y también abren nuevos canales de financiamiento al suelo

  • El Infonavit plantea en su Plan Financiero 2012-2016 una nueva visión de mediano y largo plazo para atender mejor las necesidades de sus derechohabientes.

La construcción podría tener en 2012 de nueva cuenta un mejor desempeño que el resto de la economía

La recuperación del sector inició en 2011, con un crecimiento estimado de 3.8% vs. 3.3% del PIB nacional, impulsado tanto por la edificación privada como por la obra pública.

Para el presente año, la industria de la construcción se perfila para registrar un fuerte crecimiento, especialmente en el primer semestre. El proceso electoral será un factor importante, debido a la culminación de obra pública, tanto a nivel federal como de diversos gobiernos estatales donde se renovarán gubernaturas (Chiapas, Guanajuato, Morelos, Jalisco y Tabasco), además de la jefatura del gobierno del Distrito Federal.

El aumento en el presupuesto para el programa de subsidios a la vivienda dará un respiro a las empresas del sector

A partir de 2012, el gobierno federal busca ampliar la cobertura del programa de subsidios de vivienda, para incorporar a los trabajadores no afiliados a los institutos públicos de vivienda. Para ello, el presupuesto de dicho programa pasará de 5 mil a cerca de 8 mil millones de pesos, o un aumento superior al 50%. Además, el presupuesto de este programa se ejercerá en 70% durante el primer semestre. Esto sin duda ayudará a revertir la tendencia de caída de la construcción de vivienda observada en 2011, y beneficiará especialmente a las empresas constructoras dedicadas a atender a los segmentos de bajo ingreso. En este sentido, las empresas públicas de vivienda, que tuvieron un difícil 2011, con una caída en el precio de sus acciones de más de 50%, tendrán en el presente año un mejor panorama.

Debe apuntarse sin embargo, que son varios los factores que explican la contracción de construcción de vivienda, e incluyen desde aspectos financieros de las empresas, políticas conservadoras por parte de los intermediarios financieros, acumulación de inventarios en algunas plazas, e incluso el cambio hacia la construcción vertical. Estos factores se irán corrigiendo gradualmente.

El volumen de construcción de vivienda está cerca de 30% por debajo de los niveles alcanzados en 2008, pero debe tomarse en cuenta que el mercado de vivienda se encontraba en una fase de crecimiento, y ahora está más bien en una de maduración. Las metas de colocación de créditos de los institutos públicos de vivienda se han estabilizado, e incluso reducido moderadamente, al tiempo que se abre espacio a nuevos productos de crédito, como las remodelaciones. Ello reduce las necesidades de construcción de vivienda respecto a años previos.

Es claro que el programa de subsidios impulsará de nuevo la construcción de vivienda en 2012. No obstante, mirando hacia delante, los constructores deben mostrar mayor capacidad para leer oportunamente las señales del mercado y anticiparse a los cambios en el entorno. Ya desde 2008 se observaba un exceso de oferta en algunas ciudades, y en general, tendencias en la construcción que no anticipaban la fuerte caída, de más de 30%, en el mercado hipotecario durante 2009.

En 2012, el entorno externo será clave en las condiciones de la demanda de vivienda

Más allá de los programas de apoyo, la demanda de vivienda estará sujeta a las condiciones tanto del mercado interno, que podría mantener el impulso registrado en 2011, como del externo. Sobre este último, un eventual traslado de la debilidad económica global podría moderar la generación de empleo en el país. En el escenario base de BBVA Research, el empleo formal privado pasará de 600 mil en 2011 a 300 mil en 2012. Hasta ahora, el impacto de las condiciones financieras y económicas en la región de la Unión Europea ha sido limitado, especialmente porque en EEUU la recuperación se mantiene. No obstante, habrá que seguir de cerca su evolución.

Cabe mencionar, que el mayor impulso del mercado hipotecario en 2011 provino del crédito otorgado por la banca comercial, donde el monto de financiamiento se incrementó en alrededor de 20% en términos reales. En esta dinámica influyó el entorno de recuperación, pero también mejores condiciones de acceso al crédito, como reducción en la tasa promedio y el aumento en el plazo del crédito.

Para el resto del mercado, que es básicamente lo que atienden los institutos públicos, el crecimiento es prácticamente nulo porque dependen de las metas de colocación y éstas se han mantenido sin cambio.

El mercado de "no afiliados" ofrece un potencial atractivo pero debe evitarse el riesgo de generar falsas expectativas

Primero, es importante tomar en cuenta que "no afiliado" no es sinónimo de "informal". De acuerdo con los resultados de la Encuesta de Ingreso y Gasto de los Hogares 2010 (ENIGH 2010), hay 5.9 millones de hogares que cuentan con prestación de seguridad social, pero no de vivienda.

Hay 8.1 millones de hogares que, sin tener prestación de vivienda, cuentan con los ingresos mínimos suficientes para el pago de una hipoteca. Éste sería el nivel más agregado del mercado potencial. De ahí puede segmentarse entre quienes necesitan y/o desean adquirir vivienda.

De acuerdo con las estimaciones de BBVA Research, entre aquellos hogares con ingresos suficientes y que además necesitan vivienda, la banca puede atender en forma exclusiva a 700 mil; en tanto, hay 3.4 millones más que puede atender en colaboración con el sector público.

En cualquier caso, se requiere cierta cautela al hacer proyecciones sobre el potencial que ofrece este mercado. La experiencia de las Sofoles muestra que para atenderlos de manera adecuada se necesita conocimiento y un alto nivel de especialización.

El lanzamiento del programa del gobierno federal para atender a esta población es promisorio, aunque deben establecerse metas concretas y apoyadas en un análisis objetivo para medir el potencial que ofrecen, y las soluciones de crédito más adecuadas.

Los bancos de tierra ofrecen una vía para mejorar la coordinación institucional y la planeación urbana, y amplían los canales de financiamiento al suelo

En diversos países, los bancos de tierra se han creado como mecanismo de coordinación entre los sectores público y privado para un mejor aprovechamiento del suelo y la infraestructura urbana. La experiencia debiera retomarse en México, para darle plusvalía a zonas donde el crecimiento en la vivienda no ha estado acompañado de una adecuada provisión de servicios y planeación urbana. La coordinación institucional, la participación del sector privado y la visión de largo plazo, son elementos esenciales en el éxito de estos programas.

Los bancos de tierra son también un mecanismo de financiamiento al suelo que ofrece un atractivo potencial de recursos para diversos proyectos, tanto de vivienda como de centros comerciales y oficinas. De hecho, el financiamiento de los fondos inmobiliarios a estas actividades ha tenido un crecimiento notable en la última década: de prácticamente cero en el año 2000, a cerca de 2,500 millones de dólares en 2008. La crisis de 2009 redujo los flujos de financiamiento, pero la tendencia es de nueva cuenta creciente.

Más aún, los fondos inmobiliarios podrían, en conjunto con el desarrollo de proyectos específicos, como a través de los CKDes, podrían ser un importante detonador de la inversión en proyectos inmobiliarios en los próximos años.

Plan Financiero Infonavit, una agenda estratégica con enfoque al derechohabiente

El Infonavit en su Plan Financiero 2012-2016 presenta una nueva visión sobre las necesidades de vivienda del país en los próximos años. Cambios en los productos de crédito para ofrecer no solo soluciones de vivienda completa, supervisión a los estándares de construcción, participación activa en los programas de desarrollo urbano, y mayor atención a las áreas de cobranza son algunas de las actividades que comenzará a impulsar a partir del presente año.

El instituto ha diseñado una estrategia de largo plazo también para fortalecer sus funciones como fondo de ahorro y no solo de vivienda como ha sido el énfasis hasta ahora. Los cambios recientemente aprobados a la legislación aplicable, le otorgan mayor flexibilidad para administrar los recursos (para los que se anticipa un fuerte crecimiento en los próximos años, por la recuperación de cartera y por la disminución en las necesidades de financiamiento), con lo cual habrá mayor atención a los rendimientos de la subcuenta de vivienda. La intención es contribuir a mejorar el patrimonio de los derechohabientes, sea por plusvalía en sus viviendas o por el ahorro para la jubilación.

Sin duda que con esta nueva agenda estratégica, el Infonavit se adelanta a los retos que deberá enfrentar en los próximos años para atender a sus afiliados, y que superan, por mucho, las necesidades de vivienda.

Para conocer los detalles de este estudio lo invitamos a visitar la página www.bbvaresearch.com, donde podrá encontrar la versión electrónica del documento, una versión interactiva con los temas más relevantes que aborda, así como las distintas publicaciones, presentaciones y pronósticos de BBVA Research.

México D.F. a 16 de enero del 2012

Contacto:

Ernesto Flores Vega

Comunicación Externa

Tel. 5621 38 44

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