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La reactivación del crédito hipotecario, ligada a la actividad de los institutos de vivienda.

Recuperación del sector de construcción en el 2014: BBVA Bancomer

  • La industria de la construcción se ajusta ante cambios en la administración, en el ciclo económico y en la edificación residencial. Retomará la tendencia de alza en 2014 de la mano con mayor inversión en infraestructura.

  • La actividad hipotecaria se ha frenado, pero hay fuertes diferencias entre los resultados de los institutos de vivienda y la banca. Para esta última, el crédito sigue en aumento.

  • El modelo que impulsó el crecimiento de las desarrolladoras públicas mostró señales de agotamiento años atrás. Es importante aislar su situación del resto de la industria.

  • La nueva política de vivienda enfrenta el doble desafío de sentar las bases para un crecimiento ordenado y sustentable, y reactivar el mercado en el corto plazo.

El sector de la construcción y la vivienda retomarán su tendencia a la alza en el 2014, por los resultados esperados en el ciclo económico, mientras la edificación residencial y el crédito siguen un tendencia creciente y darán sustento al crecimiento, se anota en el análisis Situación Inmobiliaria de BBVA Bancomer.

El documento describe el doble desafío de la actual política pública de vivienda, ante el reto de sentar las bases para un crecimiento ordenado y reactivar el crédito en el corto plazo, mientras que evalúa un modelo de crecimiento en las desarrolladoras que muestra signos de agotamiento en los últimos años.

Se agotan las fuentes de impulso en la industria de la construcción. 

2013 ha sido un año complejo para la economía, la industria de la construcción y el mercado de vivienda. La desaceleración en el ritmo de actividad ha sido importante, pues el Producto Interno Bruto (PIB) pasó de registrar tasas de crecimiento de 4.3% en promedio entre 2010 y 2012, a 1% en el primer semestre del año actual, en términos reales. En lo que hace a la industria de la construcción, luego de un periodo de tres años de crecimiento, se pierden las fuentes de impulso, tanto por la parte de edificación residencial como por la obra pública. El componente que sigue creciendo es el de la edificación no residencial, cuyo soporte son actividades como la construcción de centros comerciales, oficinas y plantas industriales.

En la edificación residencial, la industria en general se ha venido ajustando a los cambios en las condiciones en el mercado hipotecario. Las razones tienen que ver con la diversificación de las alternativas de financiamiento en el Infonavit, hacia las remodelaciones; un mejor nivel de conocimiento de los trabajadores afiliados al instituto sobre las opciones que tienen para usar su ahorro para vivienda; la necesidad de ir desplazando inventarios acumulados de años previos, así como también una mayor participación de la vivienda usada en el total de créditos. La situación de las desarrolladoras públicas puede influir en un menor volumen de construcción, aunque otras empresas grandes también han reducido su actividad.

Por lo que toca a la obra pública, en el primer año de una administración es común observar un cierto rezago en el ejercicio del presupuesto, además de que, viniendo de un periodo electoral, el gasto es menor que el del año previo, especialmente en lo que hace a inversión en obra pública. La evolución del gasto se revertirá en la segunda mitad del año y tomará mayor impulso en el siguiente, apoyada en el Plan Nacional de Infraestructura y la Ley de Asociaciones Público Privadas. En síntesis, se espera que la industria de la construcción registre un crecimiento prácticamente nulo en el presente año y se recupere gradualmente en 2014.

El mercado de vivienda se frena, aunque hay señales de que la demanda sigue al alza. 

A lo largo de 2013 el mercado hipotecario ha mostrado un débil comportamiento en forma agregada, aunque con fuerte disparidad entre la actividad realizada por los institutos de vivienda y la banca comercial. Las cifras a junio muestran para los primeros una contracción de 15% tanto en el número de créditos como en el financiamiento otorgado, este último en términos reales. Para la banca en cambio, los créditos otorgados con recursos propios muestran variaciones de 2.1% y 5.6% real en ambos indicadores. En el caso de los institutos de vivienda, los resultados se explican por un lento inicio de año en el otorgamiento de créditos y subsidios (si bien eso se ha venido normalizando) y la diversificación del crédito, en tanto que para la banca se presenta el efecto cruzado de la desaceleración económica y una mayor competencia entre instituciones financieras en el mercado hipotecario.

El mercado avanza, en términos anualizados, a un ritmo cercano a los 530 mil créditos y un monto de financiamiento del orden de 230 mil millones de pesos. Comparadas contra el cierre de 2012, el número de créditos es menor, pero el monto de financiamiento se mantiene prácticamente sin cambio. Es decir, por lo que toca a los recursos canalizados al sector, el panorama en el presente año es simplemente de un freno en el crecimiento. Esto obedece a que la banca, que otorga los créditos de mayor valor, ha venido aumentando gradualmente su participación en el mercado.

De acuerdo con el Registro único de Vivienda (RUV), la vivienda en proceso de construcción y terminada asciende a poco menos de 400 mil. Más que la comparación respecto a años previos, lo relevante es que la construcción de vivienda coincida con las necesidades del mercado. En 2012 la colocación de vivienda nueva se ubicó en cerca de 360 mil, y en el presente año la cifra podría alcanzar un nivel similar, por lo que tampoco deben generarse expectativas de un repunte significativo en el inicio de obras, al menos en el corto plazo.

La crisis de las desarrolladoras públicas detonó en 2013, pero inició hace algunos años. 

En lo que respecta a las desarrolladoras públicas de vivienda, aunque el año actual ha sido de franca caída, sus problemas iniciaron hace varios años. El modelo bajo el cual crecieron estas empresas fue exitoso en su momento, pero mostró sus debilidades y signos de desgaste hacia finales de la década pasada. Hubo señales importantes en este sentido que no fueron adecuadamente valoradas por los agentes que participan en el mercado. Sin embargo, debe decirse que en algunos aspectos relevantes para medir la operación de estas empresas, la información era incompleta o poco transparente. También es cierto que el propio modelo que habían adoptado les restaba flexibilidad, pues estaban fuertemente apalancadas, con lo que tenían la necesidad de generar flujos de efectivo importantes para cubrir sus pasivos, además de que tenían un modelo basado en la integración vertical (es decir, desde la adquisición de la tierra y su urbanización, hasta la fábrica de concreto y la edificación a base de moldes) que requería grandes volúmenes de producción para ser exitosos.

Es importante ver en perspectiva la situación de las empresas públicas. Dejan lecciones para todos los agentes que participan en la industria, pero, sobre todo, debe diferenciarse entre el caso de estas empresas y lo que ocurre con el resto de la industria. Hay una base de constructores amplia, en donde se incluyen más de 200 empresas, que se han mantenido en la industria desde hace varios años y aportan una proporción mayoritaria al total de las viviendas construidas en el país. Será importante seguir de cerca la evolución de algunas de ellas, que gradualmente están adquiriendo una participación mayor en el mercado. Dicho esto, debe señalarse que las empresas líderes del sector en los próximos años tendrán un modelo distinto al de las actuales, haciendo conjuntos más compactos, con menores niveles de reserva territorial, con una oferta de productos diversificada, y dependiendo menos del presupuesto federal y más de una lectura adecuada de la demanda.

La política de vivienda debe combinar la estrategia de corto con la visión de largo plazo. 

La entrada del nuevo gobierno trajo consigo cambios en la política de vivienda en el país. Los ejes sobre los que se ha centrado la nueva política son la coordinación institucional, el desarrollo urbano ordenado, la reducción del rezago habitacional y la vivienda digna. El tema que más atención ha recibido es del cambio en las reglas de operación del programa de subsidios del gobierno federal "ésta es tu casa". Bajo las nuevas reglas, se otorga un mayor presupuesto al programa, se hace una mayor diferenciación de los subsidios en función de la ubicación y características de la vivienda. No obstante, también se buscó aminorar lo más posible el impacto de los cambios sobre la vivienda que ya se construye o que está en proceso de construcción. Por un lado se flexibilizaron los criterios mínimos para acceder al subsidio, y por otro, se incrementó el monto del subsidio (o el valor permitido de la vivienda) para los conjuntos habitacionales mejor ubicados.

Al tiempo que se plantean las estrategias de mediano plazo, el gobierno ha promovido distintas iniciativas para impulsar, a corto plazo, tanto la oferta como la demanda de vivienda. Estas últimas prometen un mayor impacto, ya que existen las condiciones para atender a segmentos importantes de población que laboran en el sector formal y/o cuentan con ingresos fijos, que hasta ahora han sido poco atendidos en cuanto a sus necesidades de vivienda.

¿Dónde se puede encontrar la publicación? 

La publicación "Situación Inmobiliaria México" correspondiente a agosto de 2013 se realizó bajo la dirección de Carlos Serrano, Economista Jefe de BBVA Bancomer, y de Eduardo Torres, Economista Senior de Análisis Inmobiliario y editor de la revista. El equipo formado por Eduardo Torres, Samuel Vázquez y Fernando Balbuena son los economistas encargados de la elaboración de la publicación. 

Esta publicación en español y su versión en inglés así como el resto de documentos elaborados por el Servicio de Estudios Económicos pueden consultarse en la página de Internet: 

www.bancomer.com

México D.F. a 4 de septiembre del 2013

Contacto:

Carmen Peña Álvarez

Comunicación Externa

Tel. 56 21 18 53

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