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La menor tasa de referencia ya se refleja positivamente en la edificación residencial, mientras la portabilidad de hipotecas beneficia a los acreditados.

La banca consolida su participación en el mercado de vivienda media y residencial, en un ambiente de mayor competencia: BBVA Bancomer

  • El PIB de la construcción podría terminar su fase negativa. La estabilización en la edificación residencial, así como las inversiones en infraestructura impulsarán un desempeño positivo.
  • Hasta el primer semestre del año, la banca sigue otorgando más crédito hipotecario. El crédito bancario ha aumentado la accesibilidad, por lo que los segmentos medios y residenciales siguen creciendo. Esta estrategia es ahora compartida por los institutos públicos que otorgarán mayor monto de crédito.
  • La construcción de vivienda se centra en las regiones con mayor actividad económica. No obstante, en algunas entidades podrían sobre estimar la demanda. Como consecuencia la apreciación será menor, principalmente en vivienda de interés social.
  • La menor tasa de referencia del banco central tendrá mayor efecto a través del crédito para la edificación residencial, en contraste al crédito hipotecario. La medida de política monetaria impulsará al mercado de vivienda por el lado de la oferta.
  • A partir de este 2014 se observa un aumento importante en el número de hipotecas que pasaron de un banco a otro. Los acreditados se están beneficiando de la competencia entre bancos; pero quienes tienen sus créditos en otras instituciones mejorarían más sus condiciones al pasar sus adeudos a la banca.

La adquisición de inmuebles en el segmento medio y residencial sigue creciendo, con lo cual la banca consolida su mercado, en un ambiente de mayor competencia, por el descenso en las tasas de interés, la portabilidad de hipotecas y la ampliación de los montos de crédito de los institutos públicos de vivienda, asegura el análisis Situación Inmobiliaria México de BBVA Bancomer.

Este 2014 se dibuja como el año de transición para la construcción

Desde el último trimestre del año 2012, el PIB de la construcción ha estado en descenso. Esta historia continuó en el primer semestre del año actual. No obstante, los siguientes dos trimestres podrían ser positivos. La edificación, el componente más importante del sector, arroja señales favorables. La caída de la edificación residencial comienza a detenerse, mientras que la edificación productiva sigue ascendiendo. Por otro lado, la obra civil no ha avanzado; pero los planes de inversión en infraestructura serán un estímulo que cambiará esta tendencia. La construcción podría crecer en el tercer y cuarto trimestre del año. BBVA Bancomer estima que en 2015, el sector prosperará de la mano de más proyectos del inversión en infraestructura y vivienda.

Con la banca otorgando más crédito, la ventana se abre hacia viviendas de mayor valor

La menor colocación de hipotecas que observamos a la mitad de este 2014 se debe principalmente a una menor demanda efectiva en el segmento de interés social. Por lo que observamos una menor actividad de los institutos públicos, quienes concentran la mayor parte de este mercado. Entre otros aspectos, esto lo asociamos a la diversificación de soluciones habitacionales; pero también a que las condiciones de los créditos hipotecarios han permitido que las personas puedan aspirar a viviendas de mayor valor. La banca continúa dando más crédito y más barato, con lo que consolida su presencia en los segmentos de vivienda media y residencial. Ahora, también los institutos públicos amplían sus montos de créditos con lo que aumentarán su participación en viviendas de mayor valor. En lo que resta de este 2014, el total del mercado propiamente hipotecario seguirá contenido; mientras que la banca seguirá creciendo. El próximo año podría arrojar mejores resultados con las nuevas estrategias de crédito, pero sobretodo con mayor empleo bien remunerado.

La vivienda se desarrolla más en los estados con mayor actividad económica

Hay diferentes historias del desempeño del mercado de vivienda en cada entidad. La edificación de vivienda se concentra en las regiones con mayor actividad económica, medida primordialmente por el empleo y la producción. Sin embargo, en algunas regiones podría estarse sobrevaluando el efecto de una mayor actividad económica, lo que propicia desequilibrios entre oferta y demanda. El resultado es una menor apreciación en las zonas con mayores inventarios: principalmente de vivienda de interés social que se rezaga respecto al resto de los segmentos. A pesar de que en promedio, los tres principales tipos de vivienda se han apreciado, las favorables condiciones crediticias han dado mayor accesibilidad en cada uno de los estados.

La transmisión de la política monetaria se da por el lado de la construcción de vivienda

La decisión del banco central de bajar la tasa de referencia generó expectativas de un menor costo del crédito en el mercado de la vivienda, tanto para constructores como para consumidores. Mientras que las tasas de interés de los créditos para la edificación residencial están referenciadas directamente a la Tasa de Interés Interbancaria (TIIE), las tasas de los créditos hipotecarios son fijas; por lo que los cambios en el costo de fondeo se reflejan con mayor rapidez del lado de la oferta de vivienda. El costo del crédito hipotecario ha estado disminuyendo desde hace algunos años, pero la razón obedece más a una mayor competencia entre bancos para obtener mayor participación que a las variaciones en la tasa de referencia. Por lo que la eficacia de esta medida de política monetaria se reflejaría en el mercado de vivienda a través de la construcción al enfrentar menores costos financieros.

Portabilidad

La Reforma Financiera buscó fomentar la competencia entre bancos en el mercado de crédito garantizado mediante la disminución de los costos de movilidad. Aunque aún hay algunos aspectos por mejorar, en los hechos el número de personas que han cambiado sus hipotecas de un banco a otro se disparó en los primeros seis meses de este año 2014. El potencial de esta medida se mantiene. Las personas que obtuvieron sus créditos hipotecarios con instituciones distintas a la banca comercial, pueden disminuir el pago de sus deudas con un crédito bancario. La mayor movilidad no sólo beneficia a los deudores de créditos garantizados, también a las instituciones que otorguen créditos más baratos; ya que podrán aumentar su participación y estarán en mejor circunstancias para retener a sus clientes.

¿Dónde se puede encontrar la publicación?

La publicación Situación Inmobiliaria México, Segundo Semestre 2014 ha sido elaborada por Carlos Serrano Herrera, Economista en Jefe de BBVA Bancomer, Samuel Vázquez Herrera, Fernando Balbuena Campuzano (Economistas Senior). Fernando Tamayo Noguera colaboró con el diseño. Enta publicación en castellano y su versión en inglés, así como el resto de documentos elaborados por el Servicio de Estudios Económicos pueden consultarse en la página: http://www.bbvaresearch.com

México D.F. a 5 de noviembre del 2014

Contacto:

Carmen Peña Álvarez

Comunicación Externa

Tel. 56 21 18 53

Acerca de BBVA Bancomer
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