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BBVA Research presenta: 'Situación Inmobiliaria México'

La vivienda ofrece condiciones para seguir creciendo

  • El PIB de la construcción comienza a disminuir su velocidad. El sector seguirá creciendo, aunque aparecen algunas señales de desaceleración. La construcción no residencial se mantendrá como el soporte del sector.

  • Los proyectos de infraestructura que impulsará la nueva administración y la diversificación en las fuentes de financiamiento podrían dar un renovado impulso a la construcción en 2013.

  • La actividad hipotecaria ha venido creciendo sobre bases sólidas. El crédito hipotecario de la banca comercial crece a doble dígito desde el segundo semestre de 2012, sin descuidar la calidad de la cartera. Los institutos públicos de vivienda han alcanzado con holgura su programa anual de financiamiento.

  • El éxito en el crédito para remodelación de Infonavit refleja las necesidades que existen en el mercado y apunta a la búsqueda de opciones para de diversificar el financiamiento.

  • Las definiciones del nuevo gobierno en torno a la vivienda serán importantes para determinar la orientación y alcance de los programas de apoyo. La coyuntura es propicia para hacer una revisión a lo que ha funcionado y los programas que podrían ajustarse. La planeación y la coordinación institucional serán claves para evitar cambios a medio camino.

  • La construcción de vivienda ha tenido avances importantes en los últimos años, en respuesta a cambios en la política, y en alguna medida, en la demanda. La industria es hoy más compacta, pero más eficiente y con mejor capacidad de respuesta a los cambios en el entorno. El tipo de vivienda que se construye también ha venido evolucionando, con mejoras en algunos conceptos.

  • El reto sigue siendo el desarrollo urbano. La construcción de vivienda ha avanzado por delante de la provisión de servicios e infraestructura. Implica importantes retos hacia delante, pero abre también oportunidades para la inversión.

  • En su plan financiero, el Infonavit plantea fortalecer las actividades que realiza como fondo de pensión, que deben combinarse con estrategias para administrar la liquidez y mantener su actividad en materia de colocación de crédito hipotecario.

El sector de la construcción seguirá creciendo, aunque la desaceleración es latente.

El PIB de la construcción ha alcanzado ya el nivel que tenía en 2008. A lo largo de los últimos dos años su crecimiento ha superado al del promedio de la economía. Asimismo, entre sus componentes se observan tasas de crecimiento similares, a diferencia de años previos, en los que había fuerte disparidad en la evolución de la edificación respecto de la obra civil. Esto es señal de que la industria ha venido diversificando sus fuentes de impulso.

Sin embargo, comienzan a aparecer algunas señales de desaceleración, que en buena medida eran ya anticipadas. Por la parte de la obra civil, la culminación del proceso electoral tradicionalmente se traduce en una etapa de crecimiento modesto, si bien este aterrizaje ha sido gradual. Por otra parte, el anuncio de la nueva administración de impulsar diversos proyectos de infraestructura a partir de 2013, abre la posibilidad de extender la fase de crecimiento.

Por lo que hace a la edificación, el crecimiento ha sido significativo en los últimos trimestres, impulsado principalmente por el componente no residencial. La construcción de oficinas, centros comerciales y plantas industriales han sido motores importantes en los últimos años. El financiamiento bancario ha contribuido a explicar el buen desempeño de estas actividades, pues el saldo de la cartera se ha triplicado en la última década, manteniendo además niveles de morosidad muy bajos. Recientemente las fuentes de financiamiento se han diversificado, en particular a través de los Certificados de Capital de Desarrollo (CCDes) y los Fideicomisos de Bienes Raíces (Fibras), lo cual genera buenas expectativas para mantener el crecimiento de estas actividades.

Hacia 2013, el ritmo de la actividad del sector dependerá principalmente de su componente de edificación, específicamente de su parte no residencial. Aunque las perspectivas son favorables, el inicio de gobierno es tradicionalmente lento para la construcción. Así, estimamos que dicho crecimiento converja con el del resto de la economía, a un ritmo de 3%.

El crédito hipotecario crece sobre bases sólidas

El crédito de la banca comercial se ha venido recuperando en forma acelerada desde el segundo semestre de 2010. En 2012, el monto de financiamiento otorgado por la banca creció cerca de 17% en términos reales, que se explica tanto por un mayor número de créditos como por montos promedios de hipoteca más elevados.

El crédito se ha visto favorecido también por el entorno económico y la confianza del consumidor. El empleo, la actividad económica y la confianza han mantenido una tendencia de alza en los últimos años, y son variables importantes para explicar la evolución del crédito hipotecario. Por otra parte, ha sido igualmente la mejoría en las condiciones de financiamiento, con tasas de interés más bajas, mayores plazos y una relativa estabilidad en los precios de la vivienda. La combinación de estos tres elementos la capacidad de acceso al crédito hipotecario por parte de la población. En el segmento de bajos ingresos, el valor de la vivienda adquirible se ha incrementado en cerca de 50% a lo largo de la última década.

La solidez de la demanda se aprecia también en el crédito de los institutos públicos, que cumplieron holgadamente sus programas anuales de financiamiento.

Hacia 2013, el contexto económico será un factor clave en la evolución de la actividad que realiza la banca, y ahí las señales apuntan hacia una ligera moderación. En cuanto a los institutos públicos, las definiciones del nuevo gobierno en cuanto a los temas que consideren prioritarios en la vivienda, podrían tener algún impacto en la orientación y el alcance de los programas de apoyo. Por tanto, la recomendación es de guardar cierta cautela en cuanto a las expectativas de crecimiento para la actividad hipotecaria.

Es importante ampliar la oferta de productos de financiamiento a la vivienda

El éxito que ha logrado el Infonavit con su programa de remodelación, que superó la meta original de 50 mil créditos a cerca de 150 mil, refleja la importancia de ofrecer mayores alternativas de financiamiento para atender las distintas necesidades de vivienda. Los créditos de remodelación representan ya uno de cada cuatro créditos otorgados por el instituto.

Estos resultados deben verse también como una señal de que hacia delante, el crecimiento del crédito deberá apoyarse más en estrategias regionales, o en el conocimiento de las necesidades de los distintos segmentos de población. También habrá que poner especial atención a mantener criterios prudenciales en el otorgamiento del crédito. Actualmente, la morosidad hipotecaria de la banca se mantiene contenida en niveles del orden de 3.5%.

La construcción de vivienda ha cambiado en forma importante en los últimos años

Motivada por cambios en el entorno (con una fuerte caída en la demanda durante la crisis de 2009), en la política (especialmente de subsidios) y en alguna medida, en las preferencias de los compradores, la industria de la vivienda ha registrado algunos cambios importantes en los últimos años. La industria se ha depurado, con un menor número de constructores, pero mayores niveles de eficiencia y capacidad de adaptación al entorno. La industria se encuentra menos concentrada, con los constructores de mayor tamaño perdiendo participación, y en cambio los constructores medianos, con presencia local o regional, ganando un mejor posicionamiento.

La vivienda que se construye también ha venido cambiando. Motivados por la política, se tienen ahora conjuntos más compactos, una tendencia hacia la vivienda vertical y, en el segmento de interés social, precios más accesibles y mayor superficie habitable.

El reto sigue siendo el desarrollo urbano. La construcción de vivienda continúa fuertemente concentrada en un conjunto pequeño de ciudades. En sólo 86 municipios se concentra el 80% de la vivienda que, de acuerdo con los registros del Registro Único de Vivienda (RUV) se construyó entre 2011 y 2012. La mayor parte de la nueva construcción se ha realizado en ciudades pequeñas y medianas: más del 60% se concentra en municipios que en 2010 tenían una población menor a 500 mil habitantes.

La construcción de vivienda ha avanzado por delante de la provisión de servicios e infraestructura. Es un reto importante, aunque ofrece también oportunidades para la inversión. En cualquier caso, la coyuntura actual es propicia para replantear estrategias, que resulten integrales, y con visión de largo plazo.

El Infonavit plantea nuevas estrategias para atender los retos futuros

En su Plan Financiero 2013-2017, el Infonavit hace algunas recomendaciones sobre el rol que deben asumir los distintos actores que participan en la vivienda para lograr mejores resultados de la política, comenzando por tener una visión común sobre los retos que se tienen hacia delante. También establece algunas estrategias para fortalecer su función como fondo de pensión, que ayudarán también a administrar los excedentes de liquidez que espera tener en los próximos años.

México D.F. a 22 de enero del 2013

Contacto:

Carmen Peña Álvarez

Comunicación Corporativa

Tel. 5621 1853

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